土地整备是深圳存量开发另一扇重要的窗户

有些旧改项目中我们会见到“利益统筹”这个词，但有些人对利益统筹并不了解，那么利益统筹是什么呢?

利益统筹

利益统筹是土地整备的一种，另外一种是房屋征收。

房屋征收是因公共利益的需要(如修路)征收少量房屋。征收后不一定能赔房子，但会有补偿，补偿参照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(292号文)。

利益统筹是以政府为主导，立足公共利益需要，综合运用整备资金(补偿给村集体)、留用土地(给村集体开发)的方式，按照规划实施要求，把原来零散、低效的用地整合为成片、成规模的用地。

政府会收回大部分土地来保障市政基础设施、公共服务配套设施和大片产业用地的建设发展，剩余少部分土地留给村里开发建设商品房。

利益统筹的作用图

利益统筹的出现主要为了以下两点：

1、破解深圳市土地资源瓶颈、促进城市规划实施、提升城市发展质量;

2、解决深圳城市化历史遗留问题，盘活原农村集体经济组织经营性用地。

主要由政府主导，社区主体和市场参与，落实民生设施和公共利益，拓展城市发展空间，解决土地历史遗留问题，促进原农村社区转型。

利益统筹的来源

2011年底，坪山区启动南布、沙湖等“整村统筹”试点工作，2015年5月份沙湖实施方案及规划研究经市政府常务会议审批通过，得到了原农村社区广泛认可。

2015年11月，《土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行)》(721号文)出台，在全市范围内启动土地整备利益统筹40个试点项目。

2018年8月，《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》(6号文)出台，全面推广利益统筹。

利益统筹和城市更新的不同

可以拆的地方不同

城市更新可以拆城中村、旧住宅区、旧商业区和旧工业区，但空地不能拆迁。利益统筹的拆迁对象只能是城中村，空地也可以纳入拆迁范围。单个更新项目平均拆迁土地面积约8公顷。

能拆的面积不同

单个更新项目平均拆迁土地面积约8公顷。

截至2020年底，城市更新拆除项目共921个，土地面积共7291公顷

利益统筹项目面积比城市更新的大很多，平均拆迁土地面积超40公顷。

截至2020年底，利益统筹项目共132个，土地面积共5792公顷

拆的目的不同

城市更新拆迁主要为了提升环境品质。

利益统筹拆迁的目的是建设文教体卫及交通市政设施，让重大产业项目落地，还可以将原来村里不合法的土地变成合法土地。

拆的人不同

城市更新坚持“市场主导”，基本都是由开发商负责拆迁，开发商和业主直接签两方拆赔协议。利益统筹按照“政府主导、社区主体、市场参与”的原则，开发商、村股份公司和业主签订三方拆赔协议。

赔偿标准不同

城市更新项目的农民房拆迁后一般不低于1:1置换房子，1、2层建筑的赔偿比例会高一点。另外，旧屋村的赔偿标准比普通农民房要高很多。利益统筹项目的拆迁赔偿在逐渐向城市更新的赔偿标准靠拢，一般都是赔偿房子。

旧改难易度不同

城市更新有合法用地比例、更新意愿、建筑年限等准入门槛要求，项目从计划立项到动工建设的周期较长，短的3-5年，长则10年以上。

利益统筹项目前期是政府主导，规划审批后，开发商可正式参与项目合作开发，项目整体周期相对较短。

深圳地少人多，

必须通过拆旧建新释放土地。