“零售业的美妙之处在于它具有不断自我改造的能力，”Cushman & Wakefield 的执行董事总经理 Rick Latella 说。零售市场每天都在继续面临新的挑战，尤其是苦苦挣扎的购物中心，它们无法承受住租户的负担并受到的严重影响。在全国房地产编辑协会 2020 年年会上的一个小组讨论会上， 重建购物中心：为已死或垂死的购物中心增加住房和办公室，行业专家讨论了购物中心的演变以及它们如何成为可行的房地产通过转变为混合用途的设施。
由《华尔街日报》新闻编辑 Beth DeCarbo 主持，小组成员包括 Latella、Torti Gallas + Partners 的校长 Brian O'Looney、佐治亚理工大学建筑学教授兼城市设计项目主任 Ellen Dunham-Jones 和纽约城市学院的助理教授兼系主任六月威廉姆森。
提高标准
到 2000 年，超过 51% 的人居住在郊区，其中只有大约 30% 的家庭有孩子。婴儿潮一代对社区老龄化的渴望与消费者希望无需前往城市即可轻松购物和无障碍的愿望相吻合。“现在，在家工作可能会改变人们可能想要居住的模式，”威廉姆森说。
开发商正在提高郊区改造议程的标准，重点关注以下六个紧迫挑战：
打乱自动依赖
改善公共卫生
支持人口老龄化
利用社会资本实现公平
竞争工作
增加水和能源的弹性
根据 Dunham-Jones 的研究，1,500 家购物中心中的近 400 家将被改造成更具可持续性和社区服务的空间。她说：“在商场和购物中心已经消亡的地方，曾经被这些物业杀死的历史悠久的主要街道得以恢复生机。”
这些购物中心将被改造成现在所谓的工作。吃。居住。店铺。空间。这些变化正在发生相反的变化，老化的办公园区带来了城市住房和零售店，以提高该物业的步行性。重新居住可以帮助增加更广泛的急需工作，其中排名第一的非零售再利用前商场空间是办公室，其次是医疗或教育。这一过程旨在重新定位和服务当地社区。与新建建筑相比，它提供更低的成本、更低的租金、充足的停车位、更少的能源，并且通常更适合小型企业和循环当地经济。
替代策略
O'Looney 说：“亚马逊和在线购物并没有杀死购物中心，而是购物中心杀死了购物中心。” 根据 AT Kearney 的“购物中心的未来”报告，过度存储，每人占 23.5 平方英尺，而加拿大为 16.8 平方英尺，澳大利亚为 11.2 平方英尺。O'Looney 解释说，在成为百货公司之前，像西尔斯这样的大型零售商是供应商，消费者通过邮件收到目录，可以直接订购产品，就像亚马逊的运作方式一样。
他说，打造购物中心的关键是拥有这些供应仓库，但它们最终成为了自己商业模式的牺牲品，偏离了最初的用途，并忘记了自己是谁以及为谁服务。他补充说：“西尔斯从一家供应商到一家百货公司，现在是一家房地产资产公司，将房产卖给出价最高的人以自救。”
作为互惠地役权协议 (REA) 的一部分，主力租户开始运行该节目，在该协议中，除非主力租户同意，否则商场所有者不能进行任何更改。他们开始要求更大的条款，例如免费土地和停车位，最终将购物中心砍掉，以至于开发商拥有 X 形土地，租户接管更大的土地。重新开发这些类型的物业更加困难，因为商场业主和主要租户已经过度杠杆化。现在，为了生存，购物中心必须提供五个 F 中的一个或多个——时尚、食品、家具、健身、餐厅或娱乐。O'Looney 解释说，如果你能拆除一个锚点，就可以释放出相当大的财产，用于重新开发 1,500 个单元、3,000 人。
零售生活圈
小组成员分享了这些年来一些有趣的属性演变，展示了它们如何能够成功运行，或者必须完全重新开发以用于不同的用途。
其中一个例子是俄亥俄州北兰德尔的兰德尔公园购物中心。1908 年，该场地最初是农田，后来于 1939 年改建为赛道。赛道最终破产并被出售。1976 年，该物业作为世界上最大的室内购物中心开业。然而，购物中心的衰落始于 1994 年，最终于 2014 年关门。2017 年，亚马逊宣布将拆除该资产以建造 855,000 平方英尺的仓库，届时将为该地区带来 2,000 个全职工作岗位。 2018年开业。
在纽约州亨丽埃塔，罗彻斯特大学于 2019 年在 Marketplace 购物中心收购了前西尔斯零售空间。 UR 宣布计划重新利用 330,000 平方英尺的空间来容纳其医学骨科和身体表现中心。该中心估计耗资 2.4 亿美元，计划于 2023 年完工。