在撼动纽约市商业房地产市场一年后，情况仍然非常具有挑战性。该市写字楼租赁和投资销售承受着巨大压力，这已不是什么秘密。 沃顿商学院总裁兼首席执行官 Ruth Colp-Haber “不幸的是，由于城市的人口密度和对公共交通的依赖，我们不会看到有意义的改善，直到健康恢复，人们回到办公室会感到很舒服物业顾问告诉商业地产执行官。
尽管有这个发人深省的预测，但 隧道的尽头似乎还是有曙光。考夫曼组织负责人格兰特·格林斯潘(Grant Greenspan)表示，今年越来越多的工人重返办公室的前景反映在经纪人活动的复兴上。也就是说，即使在大规模接种疫苗之后，返回办公室也将是缓慢而谨慎的。
“我们从租户和决策者那里得知，一旦疫苗可用，人们将更容易返回。我还相信，在某些时候，办公室工作人员将必须接种疫苗，”他补充道。
虽然疫苗分发旨在缓解当前商业格局的一些压力，但 Colp-Haber 认为这只是返回办公室的最低门槛要求。 已经不可逆转地改变了我们开展业务的方式以及人们与工作场所互动的方式。
“我们进入了一个新的房地产世界，每个租户的做法都是自成一格的，一种规模并不适合所有人。房东无视这种巨变会带来危险。需要强调的是，大多数租户在没有办公室的情况下已经有效运作了一年。结果，他们学会了在没有办公室的情况下应对，如果他们能用较小的办公室省钱，许多人会这样做，”她继续说道。
仲量联行纽约/三州地区高级研究总监 Phoebe Holtzman 和董事总经理 Clark Finney 同意，随着的发展，高密度办公室失去了光彩，而个人工作空间、协作会议和社交空间越来越多赞赏。
根据仲量联行的一项调查，74% 的人希望以全职或混合模式回到办公室。仲量联行专家指出：“自开始以来，在家工作的疲劳感一直在加剧，但对灵活性的渴望依然存在。”
不断变化的房东-租户动态
去年 3 月， 暂停了全州的商业活动。整个 2020 年租赁活动不温不火，大多数签署的租约来自金融 和 生命科学领域——由于疫苗竞争，后者经历了繁荣。
受在家工作政策和经济不确定性的影响，健康危机为房东与租户的谈判采取不同的方法铺平了道路。
租户变得更加大胆，表达他们的需求并避免以不利的条件被迫签订长期租约， 同时继续制定自己的商业计划并决定如何处理自己的空间。
Colp-Haber 表示，除了短期延期外，“除了要求支付租金有困难的人免费提供租金和租赁优惠外，基本上没有任何谈判。” 康泰纳仕集团拒绝支付每月 240 万美元的世贸中心租金，反映了这一趋势。“租户现在拥有所有讨价还价的筹码，”她补充道。
Holtzman 和 Finney 还强调了租户对灵活性的高度关注。由于纽约市竞争日益激烈的市场环境，租户更加努力地寻求既允许增长也允许收缩，而且租赁期限灵活的租赁选择。格林斯潘预计市场将很快反弹，随着租赁速度的提高，房东在提供优惠套餐方面将变得更有弹性。他还认为，某些子市场将比其他子市场更快或更积极地反弹，Flatiron、联合广场和 NoMad 区是市场复苏的领先指标。
仲量联行数据显示，自 2020 年第一季度以来，转租空置率几乎翻了一番，在 爆发后向市场增加了 1160 万平方英尺的转租空间，但尚未达到过去两次衰退的水平。转租空置率最高的子市场，例如中城南，正面临着更大的直接租金下行压力和更多的直接可用性竞争。
租户态度的这些重大变化揭示了一个新的现实：纽约市现在是租户市场。根据 Colp-Haber 的说法，“租户第一次有了选择权，房东需要为他们的业务更加努力地工作。” 这可以通过显着降低租金、更多免费租金、扩大租户改善预算、缩短租赁期限、取消权利和加强流行病保护等激励措施来实现——“而不仅仅是洗手液、标牌和社会疏远。”
虽然居住者在未来工作的不确定性中重新评估他们的空间需求，但科技租户继续成为办公室租赁需求的引擎。由于租户和房东都开始将他们的工作场所战略主要集中在员工的健康和生产力上，这种加剧了追求质量的趋势。
根据 Holtzman 和 Finney 的说法，A 级细分市场占年度活动总量的 81%，而 后的租赁趋势表明新建筑和高质量细分市场具有弹性。
两人预计，出于健康和保健的原因，以及帮助租户吸引人才，新的办公楼库存将继续保持高价要价。例子包括 Facebook在 Farley 大楼的 730,000 平方英尺的 空间和TikTok 在时代广场的新租约。
一种不同的“纽约心态”
Cushman & Wakefield 最近的一项研究指出，纽约市的办公空间库存超过了伦敦和旧金山的总和。考虑到办公空间需求减少——至少在短期内——这就提出了一个问题。最终得到控制后，这座城市是否会保持其全球企业总部的地位?
格林斯潘认为，为了保持这种地位，地方政府的理念发生了变化。“首先，它必须专注于创造一个有利于商业的环境，其中还必须包括公共安全。”
将空置的商业建筑改造成测试场地的想法得到了州长安德鲁·科莫和鲁丁管理公司首席执行官兼纽约房地产委员会主席威廉·鲁丁等领导人的支持。虽然这项措施可能会为不断上升的商业空置提供一种临时解决方案，但 Colp-Haber 指出，它本身并不能解决问题。
她提到了其他可行的措施，例如受影响地区企业租金的税收抵免以及政府对办公室租金的补偿远远超过两个月的“薪资保护计划”付款。虽然格林斯潘也支持将空余空间用于测试站点，但他认为这些转换不会对市场产生长期影响。
与此同时，仲量联行的 Holtzman 和 Finney 押注于市场传统上强劲的基本面。“虽然度过最近的危机需要时间，但空置的空间将被吸收和调整，公司将竞争在这里，成为对成功至关重要的能量、创造力和人才的中心。”
关于纽约市商业格局的未来，有许多悬而未决的问题——首先，当前市场变化的更大影响。Colp-Haber 认为，灵活的空间运营商将率先从整个行业的低迷中复苏，因为他们能够提供可取消的短期租赁。因此，尚未决定有多少员工以及何时将他们带回办公室的公司“将有机会尝试最适合他们的方法，”她补充道。
Cushman & Wakefield 的研究估计，到 2025 年，写字楼租赁很可能会 完全恢复。格林斯潘预计，在地方层面，希望以低于市场价格享受长期租金的企业家数量预计将增加，而大型企业连锁店将进入市场以优惠租金锁定零售空间。他认为，在最终用户需要提高生产力的支持下，纽约市写字楼市场将在未来 12 个月内重新获得吸引力。