对最后一英里工业设施的需求处于历史最高水平。自 2010 年以来，电子商务销售额以每年 15% 的速度增长，更快交付产品的需求造成了需求过剩，从而引发了整个行业的竞购战。根据仲量联行工业租户需求研究，2021 年电子商务行业的新进入者数量同比增长 21%。
发现机会可能很困难，因为有这么多公司追求相同的设施。与此同时，该行业已从传统投资者转向专注于以新资本进入城市最后一公里空间的零售商和集团。
供应挑战
正如 Prologis 最近的一份报告所指出的那样，预计大多数地区的竣工量将继续低于需求，受地理、经济和政治障碍的影响最大。
可容纳这些最后一英里设施的土地稀缺，尤其是在人口增长较快的市场。这反过来又推高了现有地块上新项目的开发成本，增加了耗时的挑战，例如许可和权利。
仲量联行工业资本市场高级董事总经理约翰·普洛尔 (John Plower) 表示：“我们已经在纽约市、西雅图和费城周边等主要门户市场看到了这种情况。” “真的，只要有大型临界人口中心，我们就会看到更多的设施涌现。”
随着进出这些设施的产品的增加，建筑物多年来变得越来越大，需要更多的平方英尺。根据 Prologis 的报告，自 2000 年以来开发的建筑物大了 55%，平均需要多出 68% 的土地。
Prologis 全球研究主管梅琳达·麦克劳克林 (Melinda McLaughlin) 表示：“随着城市中工业用地的减少，寻找合适的土地变得越来越具有挑战性。” “与此同时，监管限制和人口扩张将新的物流供应推得更远。”
她解释说，例如，在大纽约市地区，2010 年之前建造的工业地产平均距离曼哈顿 28 英里，但在 2010 年后，这一数字上升到 50 英里。这种距离会导致更高的租金溢价，因为公司努力满足对快速交付的期望。
运输是与分销相关的最高成本。随着越来越多的消费者参与电子商务，公司将继续制定最后一英里战略，以实现更具成本效益的交付，让他们更接近客户，同时降低运输成本。
转化潜力
根据世邦魏理仕的研究，自 2017 年以来，去年有 59 个已完成、拟建或正在开发的零售向工业转换项目，较 2019 年的 24 个项目大幅增加。这些项目总计 1380 万平方英尺的零售转换为 1550 万平方英尺工业的脚。这方面的主要市场包括威斯康星州密尔沃基;俄亥俄州克利夫兰;芝加哥; 内布拉斯加州奥马哈;和达拉斯-沃思堡。
“消费者要求送货上门，一次一件。因此，零售商需要将商品尽可能靠近市场并按规模进行。要想提高效率，就需要一种物流战略，将这些单一订单与其他订单一起利用到更少的车辆中，”世邦魏理仕执行董事总经理约翰莫里斯说。
零售场所已成为工业转型的首选，因为它们通常位于人口稠密的地区，拥有大型停车场，而且许多是独立商店，已经提供码头门和净高度，这将使转变为最后一英里设施兼容。
“订单进入最后一英里的设施，并作为单次交付单独运送尽可能短的距离。这就是当地、拥挤的城市层面的供应链效率，”莫里斯补充道。
然而，那些不提供这些元素的人更有可能被拆除和更换。其他障碍包括社区反对和限制性分区、现有结构的可配置性差和布局效率低下、共同租赁限制和阻止重建的多方谈判。
“填充地点的挑战在于没有未开发的土地，”Plower 说。“如果土地只是坐在那里，那么你更愿意从一开始就掌握它并控制开发，但在几十年前开发的这些成熟地点中并不存在这种情况。问题归结为：这项投资有意义吗?”
Prologis 的研究估计，在未来 10 年中，只有 5000 万至 1 亿平方英尺的零售空间将转换为物流空间，这不到新物流供应典型年份的 3%。Prologis Bronx 就是这种转变的一个成功例子。它以前是 ABC Carpet & Home 的直销店，它被重新开发成一个分销中心，现在被亚马逊占据。
“在适合 Last Touch 的位置，未开发的土地极为罕见，”McLaughlin 说。“因此，在许多情况下，重建是您唯一的选择。越来越多的土地价值也在证明在和欧洲最好的地区建造多层房产是合理的。”