电子商务的进一步发展将如何对该行业产生影响?机会在哪里?该公司的轻工业主管透露了他对该部门的发展以及该公司扩大其投资组合的计划的看法。刘易斯·弗里德兰德(Lewis Friedland)是位于洛杉矶的Colony Capital Inc.的董事总经理，也是该公司轻工业平台Colony Industrial的负责人。
在殖民地于2014年收购弗里德兰德的公司Cobalt Capital Partners之后成立，殖民地工业投资于位于城市和郊区中心的仓库物业，这些仓库物业已成为国家供应链模型的战略组成部分。弗里德兰德(Friedland)负责公司工业部门的所有运营，包括投资，投资组合管理和资本市场。
在2002年组建Cobalt之前，他曾是American Industrial Properties(一家专注于弹性房地产领域的公共REIT)的首席运营官兼CIO。在职业生涯的早期，他创立了机会房地产投资公司Crimson Partners，并曾是Trammell Crow Co.的合伙人。Friedland拥有宾夕法尼亚大学沃顿商学院的理学学士学位和哈佛大学的工商管理硕士学位。大学。
商业物业主管最近与弗里德兰德(Friedland)谈到了轻工业房地产市场的现状，需求增长的地区以及电子商务在工业投资领域的变化将如何体现。
您如何看待工业房地产市场的现状以及轻工业领域的地位?
弗里德兰(Friedland)：物流市场目前正处于长期需求旺盛的时期，而新供应量的增长有限，从而导致了创纪录的入住率和非常强劲的租金增长率。自全球金融危机以来，来自住宅和商业建筑，制造业，医疗保健，食品和零售以及最有力的电子商务革命不断扩大的租户需求正在推动对散装和填充轻工业物业的强劲需求。
轻工业物业的面积为250,000平方英尺或更小，主要是多租户的，典型情况下办公楼的建设水平较低。它们最有价值的特征是填充位置，位置靠近主要都会区的中心，并且交通便利。填充属性是主要公司在最后一英里交付操作中必不可少的组成部分，以确保他们在快速交付方面保持竞争力。轻工业部分是物流市场的最大部分，占92亿平方英尺总工业市场的一半。
到目前为止，科隆尼工业公司已收购的工业资产有哪些特定特征和品质?
弗里德兰(Friedland)：位置对于成功至关重要，因此我们专注于在不可能或很难花费增加新供应的填充位置获得物业。与办公室或多户家庭相比，我最喜欢仓库业务的一件事是，在很多情况下，很难确定该建筑物是1987年还是2017年建成。为了提高能源效率和安全性，我们对物业进行了现代化改造，但是仍然具有相同的基本规格，例如24英尺净空高度和码头高度负荷，这已经30年没有变化了。
您在哪些地区看到机构投资增加?
弗里德兰(Friedland)：对大宗房地产的需求往往集中在较大的全国分销市场上，例如洛杉矶，达拉斯，芝加哥，亚特兰大和新泽西。但是，每个大型人口中心都需要轻工业。我们的大多数租户都是大型国际或国家公司，拥有一些大型散装建筑，但可能会有50、100或300个轻工业规模的空间，面积在25,000到75,000平方英尺之间，以库存其散装物业中的产品使它在本地可用，以便快速交付。这为我们创造了一个有吸引力的市场。所有工业租赁活动中的绝大多数都在轻工业领域，自2001年以来，约有96%的仓库租赁面积为75,000平方英尺或更小。
您如何看待电子商务将进一步影响轻工业仓库?
弗里德兰(Friedland)：互联网正在加速我们的生活。亚马逊最初的1或2天交付模式已变成1或2小时交付模式。为了减少交货时间，许多零售商正在重新配置其物流网络，以租用更小，更接近客户的填充空间。批发分销空间中也发生了同样的情况，因为这些企业对企业仓库用户被迫加快交货速度。据一些估计，批发速递业务的规模可能是零售电子商务部门的两倍，我们认为这是填补轻工业空间的巨大机会。
我相信我们正处于电子商务采用和发展的初期阶段。据估计，在线销售约占所有零售额的10%，而在，这一百分比估计为20%至30%。看来电子商务还有很多发展空间。如果发生这种情况，我们应该看到产品分销从实体零售空间到物流建筑的持续转变，这将继续推动工业需求。
您能列举出一些导致Colony Industrial不断增长的工业地产投资组合的因素吗?
弗里德兰(Friedland)：我从2002年开始经营Cobalt Capital，专注于轻工业。随着时间的流逝，我们在16个市场上建立了3000万平方英尺的投资组合，然后在2014年12月将该投资组合卖给了Colony Capital。我和我的团队也加入了Colony，以继续扩展该平台。
在我职业生涯的早期，一个大型的散货仓库占地300,000平方英尺。如今，开发人员正在建造80万，100万，130万平方英尺的规范建筑，其净高分别为36、40或更高。这些大型建筑物肯定有需求，但绝大多数租赁活动都在较小的空间中。与轻工业相比，散装行业的在线建设也要多得多。散装工业空间的年度建筑交付量相当于现有散装库存的5.4%，而轻工业空间仅约为1.3%。
很难找到大城市中心附近的空置，可填充的土地，其价格足以证明仓库建设的合理性。另外，建造这些较小的，多租户的建筑物的成本很高，并且还在继续快速增长。我们宁愿以低于重置成本的价格购买位置优越，功能强大的建筑物。